小区物业服务质量与业主生活息息相关，物业服务有瑕疵，业主可以以此为由拒交全部物业费吗?法院会怎样判决?让我们来看鹿邑法院近期审理的一起物业服务合同纠纷。

【基本案情】

刘某系某小区业主，房屋建筑面积为120㎡，该小区由某物业管理公司提供物业服务，物业费为每月每平方米1元，因刘某自2020年6月1日以来未交纳物业费，某物业管理公司遂将刘某诉至法院，请求支付2020年6月1日至2024年6月1日的物业费5760元。刘某辩称，其所在楼层为一楼，带院，每逢大雨即造成小院内严重积水，屋内严重返潮，刘某多次向物业公司反映请求予以疏水或适当回填，但物业公司未予理会。另外，小区内垃圾清运不及时，夏天蚊虫成片，存有恶心异味，易造成卫生问题。综上，刘某认为物业服务不到位，不应再要求其支付物业费。刘某在庭上对以上抗辩内容提供视频证据进行证明。

【法院审理】

法官根据刘某的抗辩，结合视频证据，走访涉案小区进行调查核实。经调查，刘某家朝南有一小院，每逢大雨确实易造成严重积水。刘某多次反映，物业公司无视刘某请求存在物业服务瑕疵。另外，物业公司承认小区垃圾不是每天清运，而是两至三天清理一次，易造成垃圾堆放、蚊虫异味等问题。法官遂根据以上物业服务瑕疵程度，结合本案案情，酌情判决刘某向某物业管理公司支付2020年6月1日至2024年6月1日60%的物业费，即3456元。

判决后，双方当事人均服判息诉。

【法官说法】

支付物业费是业主的主要义务，业主仅以物业服务存在瑕疵为由拒不交纳全部物业费，法院一般难以支持。如果物业服务确实存在瑕疵，法院裁判时会全面审查瑕疵程度，依照《民法典》第五百九十二条“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定对物业费进行酌减。(一)物业服务达不到约定标准，业主该怎么办?物业公司在安保、卫生等方面维护小区的舒适环境，服务内容惠及全体业主。业主发现物业服务不符合约定时，可以通过物业主管部门(一般为住建局)督促或责令其整改。如果整改后物业服务仍达不到约定标准，可以和物业公司沟通协商减少物业费用，如若协商不成，业主可以提起诉讼请求法院确认物业公司构成违约、减少物业费用。

(二)业主可以更换物业公司吗?

《民法典》第二百八十四条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。如果业主对物业公司提供的物业服务不满意，可以通过小区业主委员会解聘物业公司，另行选择心仪的物业公司为其提供物业服务。